نظام التسجيل العيني للعقار 1423هـ

يقصد بالمصطلحات والعبارات الآتية .. المعاني المحددة أمام كل منها : - السجل العقاري : مجموعة الوثائق التي تبين أوصاف كل عقار وموقعه وحالته الشرعية، وما له من حقوق وما عليه من التزامات، والتعديلات التي تطرأ عليه تباعا. - المنطقة العقارية : مجموعة من الوحدات العقارية محددة بشوارع رئيسة أو معالم ثابتة وواضحة. - الخارطة : رسم هندسي مساحي مبني على نظام إحداثيات وطني يبين موقع المنطقة والوحدة أو الوحدات العقارية وحدودها ومعالمها وأرقامها وأطوالها ومساحتها. - خرائط الأساس الطبوغرافية : تمثيل لمساحة معينة من سطح الأرض بما عليها من ظواهر مختلفة، وفق مقياس رسم دقيق يمثل نسبة ثابتة بين الأبعاد الخطية على الخارطة والأبعاد الأصلية المناظرة لها على الطبيعة. - القيد الأول : إدراج الوحدات العقارية في السجل العقاري لأول مرة بحالتها التي هي عليها، وتخصيص صحيفة لكل منها وفقا لأحكام هذا النظام. - أعمال التحديد والتحرير : الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية، وإعداد خارطة لها بمعرفة مهندس أو مساح، يوضح عليها رقمها وبياناتها، وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك من أقوال وما يؤيدها من مستندات، وأقوال من يدعي لنفسه حقا عليها، وأقوال الجيران وغيرهم إن لزم الأمر وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض، ويتم ذلك تحت إشراف قاض من المحكمة المختصة. - القيود التالية : إدراج التصرفات التي ترد على الوحدة العقارية بعد إتمام القيد الأول في السجل العقاري. - المحكمة المختصة : المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها. - الحق العقاري : سلطة مباشرة يقرها النظام لشخص أو أكثر على عقار معين، تخوله التصرف فيه والاستئثار بمنافعه. - الحق العيني الأصلي : الحق المستقل بذاته، غير المستند إلى حق آخر يرد على استعمال الشيء محل الحق أو استغلاله أو التصرف فيه. - الحق العيني التبعي : حق يتقرر على العقار ضمانا لحق شخصي. - حق الارتفاق : حق عيني عقاري يحد من منفعة عقار لمصلحة عقار غيره يملكه شخص آخر.

ينشأ سجل عقاري تثبت فيه - وفقا لأحكام هذا النظام - الحقوق العقارية وما يطرأ عليها من تعديلات.

يكون للسجل العقاري قوة إثبات مطلقة، ولا يجوز الطعن في بياناته بعد انتهاء الآجال المحددة للطعن المنصوص عليها في هذا النظام إلا تأسيسا على مخالفتها لمقتضى الأصول الشرعية أو تزويرها.

تعد وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام : 1 - كل قطعة من الأرض -بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك- تقع في منطقة عقارية واحدة، وتكون مملوكة لشخص أو أكثر، دون أن يفصل جزءا منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص، ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من الالتزامات ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها. 2 - قطعة الأرض المخصصة لمنفعة عامة وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة التنفيذية . 3 - المناجم والمحاجر.

يجوز بقرار من وزير العدل - بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية - أن تعد منطقة من مناطق السكنى أو غيرها وحدة عقارية في جملتها تفرد لها صحيفة عامة، وذلك في الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها. ويعد لقيد المعاملات والحقوق الخاصة بهذه المناطق فهرس خاص يرتب وفقا لأسماء الأشخاص ويلحق بالصحيفة التي يتعلق بها.

يخصص لكل منطقة سجل عقاري تفرد فيه صحيفة لكل وحدة عقارية، تقيد بها الحقوق والالتزامات. وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إعداد هذا السجل وتحديد بياناته والوثائق المتعلقة به.

يلحق بكل سجل عقاري فهرس شخصي هجائي تستقى بياناته منه، يخصص فيه لكل مالك صحيفة أو أكثر. تبين فيه الوحدات العقارية التي يملكها وما قد يطرأ عليها من تعديلات.

تقيد الحقوق العقارية في السجل العقاري إذا كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية على النحو الذي تقره الشريعة الإسلامية. وتوضح اللائحة التنفيذية شروط وإجراءات قيد تلك الحقوق.

تتولى كل من: وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل أعمال التسجيل العقاري والتوثيق وفقا لما يأتي:1- تقوم الإدارة المختصة بالأراضي والمساحة في وزارة الشؤون البلدية والقروية بحصر الوحدات العقارية ، والقيام بالأعمال المساحية، وإعداد الخرائط اللازمة وتحديثها، وتنفيذ نظم معلومات الأراضي. ويصدر وزير الشؤون البلدية والقروية القرارات والتعليمات اللازمة لذلك.2- تقوم الإدارة المختصة بالتسجيل العقاري والتوثيق في وزارة العدل بقيد وتوثيق الحقوق المتعلقة بالوحدات العقارية الواقعة في دائرة اختصاصها. فإذا كانت الوحدة العقارية واقعة في دائرة اختصاص إدارات متعددة، وجب إجراء القيد في كل منها، ولا يكون للقيد الذي يتم في إحداها أثر إلا بالنسبة للجزء الواقع في دائرة اختصاصها.

تحفظ في إدارة التسجيل العقاري أصول الصكوك والأحكام التي يتم القيد بموجبها والسجلات والوثائق الخاصة بالقيد، ويحظر نقلها إلى خارجها. ولا يجوز لغير الجهات القضائية أو من تندبه من أرباب الخبرة وهيئات النظر الاطلاع عليها. ويستثنى من ذلك الوثائق المتعلقة بقيد المنشآت العسكرية والمشروعات الاقتصادية ذات الطابع الوطني فتحفظ في مقار الجهات الحكومية التابعة لها، وتتبع في شأنها أحكام السرية المقررة في الأنظمة الخاصة بها.

يستند في قيد الوحدات العقارية في السجل العقاري إلى الخرائط الآتية: 1 - خرائط الأساس الطبوغرافية 2 - خارطة الوحدة العقارية 3 - خارطة المنطقة العقارية

يكون لكل وحدة عقارية خارطة مستقلة تبين موقعها وحدودها وأطوالها ومساحتها ومعالمها وما عليها من منشآت وأرقام الوحدات المجاورة لها.

يكون لكل منطقة عقارية خارطة أو خرائط مساحية تبين عليها الوحدات العقارية الواقعة بها وأرقامها. ويستند في إعدادها إلى خرائط الأساس الطبوغرافية ، وخرائط الوحدات العقارية المكونة لها. ولا تعد نهائية إلا بعد تمام أعمال التحديد والتحرير.

يعطى ذوو الشأن بناء على طلبهم صورا من خرائط الوحدات العقارية بعد أداء المقابل المالي المقرر.

يطبق هذا النظام تدريجيا، ويصدر وزير العدل - بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية - قرارا بتحديد المنطقة أو المناطق العقارية التي يبدأ فيها تطبيق النظام. وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية، ويعلن عنه بالطرق التي تحددها اللائحة التنفيذية .

يصدر القاضي المشرف على القيد الأول - فور نشر قرار وزير العدل المشار إليه في المادة الخامسة عشرة - قرارا بتحديد موعد البدء في أعمال التحديد والتحرير. وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية قبل بدء تلك الأعمال بمدة لا تقل عن ستين يوما، كما يعلن عنه بالطرق التي تحددها اللائحة التنفيذية . ويتضمن الإعلان دعوة ذوي الشأن أو من يمثلهم شرعا إلى الإرشاد عن أملاكهم وبيان حقوقهم وتقديم ما يؤيدها من مستندات في المواعيد والأماكن المحددة لذلك.

تعد إدارة الأراضي والمساحة الخرائط اللازمة لأعمال التحديد والتحرير، وتقوم بحصر الوحدات العقارية وتحديد كل وحدة بعلامات ثابتة مملوكة للدولة.

على كل جهة تقديم ما لديها من بيانات ومستندات متعلقة بإجراء القيد في السجل العقاري إلى إدارات التسجيل العقاري ، وتوثيقها خلال ثلاثين يوما من تاريخ طلبها.

يجب على واضع اليد على الوحدة العقارية - أيا كان سبب ذلك - أن يمكن الموظفين المكلفين بالأعمال المساحية من القيام بعمليات التحديد ووضع العلامات اللازمة لذلك.

يقيد في صحيفة الوحدة العقارية رقمها وحدودها وأطوالها ومساحتها والإنشاءات المقامة عليها، واسم المالك أو المالكين لها ومقدار حصصهم فيها، والوحدات العقارية المجاورة لها وبيان ما لها من حقوق وما عليها من التزامات، وتاريخ نشأتها وأصحابها، على النحو الذي توضحه اللائحة التنفيذية .