اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار.

١- يكون للكلمات والعبارات الواردة في هذه اللائحة المعاني المبينة أمام كل منها في المادة(الأولى) من نظام التسجيل العيني للعقار الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/٩١) وتاريخ ١٤٤٣/٠٩/١٩هـ، ما لم يقتض السياق غير ذلك. ٢- يقصد بالكلمات والعبارات الآتية - أينما وردت في هذه اللائحة - المعاني المبينة أمام كل منها، مالم يقتضِ السياق خلاف ذلك: الهيئة: الهيئة العامة للعقار. قاعدة البيانات العقارية: مجموعة البيانات الرقمية المكانية والوصفية للعقارات بكافة أشكالها وصورها؛ تتكون من طبقات وجداول وخرائط ومعالم مختلفة ومتكاملة مخزنة ومرتبطة مع بعضها البعض. صحيفة العقار: وثيقة في السجل العقاري تبين أوصاف العقار وموقعه وحالته المادية والنظامية، وما يتبعه من حقوق والتزامات، والتعديلات التي تطرأ على ذلك. تسجيل التصرفات العقارية: توثيق الحقوق العينية الأصلية والتبعية في السجل العقاري. الأعمال المساحية: عمليات فنية تبين حدود وأطوال ومساحة العقار في الطبيعة وإحداثياتها والخرائط العقارية اللازمة لها، وفقاً للمعايير الفنية. الدقة الأفقية المطلقة: مؤشر على دقة الخارطة في تمثيل المواقع المكانية للمعالم بالنسبة لمواقعها الحقيقية على سطح الأرض، وهي تمثل جذر خطأ متوسط التربيع لمجموعة البيانات. الدقة الأفقية النسبية: حجم القطع الناقص النسبي الناتج عن مقدار الثقة بين نقطتين. الخارطة العقارية: هي خارطة الأساس الرقمية المساحية للعقارات والتي رُسمت لأغراض التسجيل العيني للعقار وتحديثاتها. الرفع المساحي: عمليات قياس ورصد لحدود العقار على الواقع ونقلها الى خرائط باستخدام الأجهزة المساحية المختلفة. درجة الوضوح: المسافة الفعلية على سطح الأرض التي تمثلها خلية واحدة في مصورات الاستشعار عن بعد. مصورات مصححة عمودياً: هي صور يتم فيها تصحيح الإزاحة العامودية للمعالم الطبيعية والصناعية بحيث تكون المسافات فيها مساوية للمسافات على خارطة بالمقياس ذاته. المرجع المكاني الوطني للمملكة: نظام مرجعي ثابت معتمد من الهيئة العامة للمساحة والمعلومات الجيومكانية يحدد الإحداثيات الكارتيزية وخطوط الطول ودوائر العرض والارتفاع والمقياس والجاذبية والتوجيه في جميع أنحاء المملكة. نظام إسقاط مركاتور المستعرض العالمي: نظام إسقاط خرائطي يُستخدم في إنشاء الخرائط عن طريق نظام مركاتور الأسطواني (الإسقاط) وفيه تُحوَّل الإحداثيات الجغرافية إلى إحداثيات كارتيزية (مُسقَطة) تُستخدم في رسم الخرائط والقياسات الطولية وقياسات المساحة. الشخص: الشخص الطبيعي أو الاعتباري. رقم العقار: رقم صحيفته في السجل العقاري.

١ - يشكل في الهيئة لجنة عليا للتسجيل العيني للعقار، برئاسة الرئيس التنفيذي للهيئة أو من ينيبه، وستة أعضاء من ذوي الخبرة والاختصاص يعينون بقرار من المسؤول الأول، وتتولى اللجنة المهام التالية: أ- اقتراح السياسات والخطط الاستراتيجية المتعلقة بالتسجيل العيني للعقار والرفع بها. ب- اقتراح تحديد المناطق العقارية، والخطط اللازمة للتنفيذ. ج- إجراء البحوث والدراسات التي من شأنها تطوير أنظمة التسجيل العيني للعقار، والأنظمة التقنية والفنية ذات الصلة، بما يضمن استخدام أحدث وسائل التقنية والمعلومات لتنفيذ أحكام هذا النظام. د- اقتراح معالجة الإشكالات التنفيذية، وإبداء الرأي في المسائل التي تحال إليها فيما يتعلق بتطبيق نظام التسجيل العيني للعقار. ٢-للجنة في سبيل تنفيذ المهمات الموكلة إليها الاستعانة بمن تراه من الخبراء والمختصين والجهات العامة أو الخاصة ذات الاختصاص.

١ - ينشأ السجل العقاري إلكترونياً، ويسمح بحفظ وأرشفة المستندات، وتعقب التعديلات ومعرفة القائمين بإدخالها. ٢ - يقسم السجل العقاري إلى مناطق عقارية، يعطى كل منها رقماً متسلسلاً مرتبطاً برقم المدينة أو المحافظة أو المركز، ويكون هو رقم سجل المنطقة العقارية. ٣- يخصص لكل عقار صحيفة عقارية، تكون جزءاً من السجل العقاري. ٤ - يكون رقم صحيفة العقار في السجل العقاري مميزاً وفريداً. ٥ - ينشا في السجل العقاري فهرس شخصي، يخصص فيه لكل شخص صحيفة بحقوقه العينية الأصلية والتبعية.

تنشأ قواعد بيانات مبنية على السجل العقاري، للانتفاع والاستثمار بها، بما في ذلك: ١- تمكين القطاع العام من الربط المكاني لمزاولة اختصاصاته، وتوظيف البيانات المكانية لتحسين خدماته. ٢- تمكين القطاعين الخاص وغير الربحي من توظيف البيانات المكانية للأغراض التجارية وغير الربحية.

يكون الإشعار الوارد في النظام واللائحة بطريقة أو أكثر من الطرق التالية: أ- الإشعار عبر الرسائل النصية على الهاتف المحمول الموثق. ب- الإشعار عبر البريد الإلكتروني المسجل في السجل العقاري. ج- الإشعار عبر أحد الحسابات المسجلة في أي من الأنظمة الآلية الحكومية. د- الإشعار عبر كتاب مسجل.

١ - يقدم طلب تصحيح الأخطاء المادية من أي ذي مصلحة، ويشمل الطلب: أ- رقم العقار. ب- صفة طالب التصحيح. ج- الخطأ المراد تصحيحه والمستندات اللازمة لذلك. ٢ - يعد محضر بالتصحيح ويرفق بملف صحيفة العقار ويشتمل على ما يلي: أ- رقم المحضر وتاريخه. ب- رقم العقار. ج- ذكر الخطأ وسببه؛ وكيفية التوصل إليه. د- الإجراء المراد اتخاذه ومستنده. 3- تقوم الهيئة بتصحيح الأخطاء المادية إذا تبين لها ذلك دون تقدم ذوي المصلحة، ويعد محضر بذلك وفق الفقرة (٢) من هذه المادة. ٤ - يعتمد المسجل العقاري طلبات تصحيح الأخطاء المادية. ٥ - لا يؤثر تصحيح الأخطاء المادية البحتة والكتابية على الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار. ٦ - تصحح الأخطاء المادية في بيانات السجل العقاري بما يضمن التعقب ومعرفة ما تم تصحيحه، ومن قام بالتصحيح. ٧ - تشعر الهيئة ذوي الشأن بالتصحيح، بأي من الطرق المنصوص عليها في المادة (الخامسة) من اللائحة. ٨- يحق لذي الشأن الاعتراض على التصحيح خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإشعار بإجراء التصحيح.

١- يمكّن مالك أي من الحقوق العينية –دون مقابل– من الاطلاع على صحيفة عقاره، بما في ذلك التأشيرات المسجلة في الصحيفة. ٢- مع مراعاة المادة الثامنة من اللائحة، يجوز لأي شخص أن يقدم طلباً للحصول على بيانات من السجل العقاري يبين فيه البيانات المطلوبة والغرض من ذلك الطلب. ٣- يُصدر الرئيس التنفيذي –أو من يفوضه– قراراً باعتبار العقارات سرية، بناء على طلب من الجهات المعنية بهذه المواقع.

١-لا يجوز الاطلاع على صحيفة الحقوق العينية للأشخاص إلا للآتي: أ- مالك الحق أو من يمثله نظاماً. ب- الوارث عن مورثه. ج- المحاكم والجهات القضائية. د- الجهات الحكومية ذات العلاقة. ٢ - يجب أن تكون الطلبات المقدمة من الجهات الحكومية واردة بطلب رسمي، ويجوز الربط الإلكتروني مع أي جهة قضائية أو حكومية مختصة لتفعيل الاطلاع إلكترونياً.

١- يعلن قرار تحديد المنطقة العقارية بأي وسيلة مناسبة يحددها القرار، على أن يكون منها واحدة أو أكثر مما يلي: أ- الإعلان في المنصة الإلكترونية للسجل العقاري. ب- النشر في الجريدة الرسمية وإحدى الصحف اليومية التي تصدر في منطقة العقار. ج- النشر عبر حسابات الهيئة الرسمية في مواقع التواصل. د- اللوحات في مداخل المنطقة العقارية. ٢- يجب أن يحتوي إعلان تحديد المنطقة العقارية، على البيانات التالية: أ- رقم وتاريخ قرار الهيئة بتحديد المنطقة العقارية. ب- موقع وحدود المنطقة أو المناطق العقارية بشكل دقيق وإرفاق خارطة توضيحية لكل منطقة. ج- طريقة استقبال طلبات التسجيل العيني الأول والمدة المحددة لذلك. د- دعوة لذوي الشأن من ملاك وأصحاب الحقوق العينية، لتقديم طلبات التسجيل العيني الأول خلال المدة المحددة. ٣- يبلغ قرار تحديد المنطقة العقارية إلى كافة الجهات ذات العلاقة بالتسجيل العيني الأول فور صدوره.

١ - يقدم ذوي الشأن أو من يمثلهم؛ طلب التسجيل العيني الأول، مرفقاً به المستندات المثبتة للحقوق العينية، ومنها على سبيل المثال: أ- رقم وتاريخ الصك ومصدره. ب- الوثائق التي تثبت الحقوق العينية -إن وجدت-. ج- المستندات المتعلقة بالعقار من مخططات هندسية ورخص البناء والهدم، وضمانات البناء والتأمين ونحوها -إن وجدت-. ٢- يشعر المتقدم برقم طلب التسجيل العيني الأول، متضمناً اليوم والتاريخ والوقت، بأي من الطرق المنصوص عليها في المادة (الخامسة) من اللائحة. ٣- مع مراعاة الفقرة (٣) من المادة (الثامنة) من النظام يتم القيام بأعمال المساحة المتعلقة بالعقار محل التسجيل. ٤ - يتحقق المسجل العقاري من الاشتراطات والمستندات المتعلقة بالطلب، ويعتمد التسجيل العيني الأول. ٥ - مع مراعاة المادة (الثالثة عشرة) من اللائحة، إذا كانت مساحة العقار في التسجيل العيني الأول أقل من المساحة المذكورة في صك العقار المقدم، فلا يعتمد التسجيل العيني الأول إلا بموافقة ذوي الشأن على النقص. ٦ - تُصدِر الهيئة صك تسجيل الملكية بناء على السجل العقاري.

١ - تقترح اللجنة العليا للتسجيل العيني للعقار الجهة المعنية بتوثيق التصرفات العقارية في المنطقة العقارية المعلنة والتي تجري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول، ويضمن ذلك في قرار الإعلان الخاص بالمنطقة العقارية. ٢- يحل من انتقل له الحق العقاري خلال فترة إجراءات التسجيل العيني الأول -وفق الفقرة (١) من هذه المادة - محل المالك السابق في استكمال إجراءات التسجيل العيني الأول.

إذا وقعت ازدواجية أو تداخل بين صكوك الملكية المقدمة في شأن عقار واحد، أثناء إجراءات التسجيل العيني الأول، ولم يتفق الملاك، فتوقف إجراءات التسجيل العيني الأول للعقار؛ ويرفض التسجيل ويعاملون وفق المادة (الحادية والعشرون) من النظام.

إذا اختلفت مساحة الصك عن مساحة العقار في الطبيعة - زيادةً أو نقصاً -؛ فتسجل المساحة الواردة في الصك بعد التحقق من عدم تجاوزها في الطبيعة عن نسبة الزيادة والنقص المغتفرة وفق الجدول رقم (١) الآتي: تصنيف المناطق العقارية نسبة الخطأ في الأطوال نسبة الخطأ في المساحة درجة التفاوت •المناطق الحضرية %١ %٢ بشرط ألا تتجاوز الزيادة أو النقص عن ١٠٠م مربع عما ورد في الصك. •المناطق العشوائية %٢.٣ %٥ بشرط ألا تتجاوز الزيادة عن ٣٠٠م مربع عما ورد في الصك. • المناطق الأخرى %٣.٥ %٧ بشرط ألا تتجاوز ٣٥٠٠م مربع عما ورد في الصك. جدول رقم (١): النسبة المغتفرة في تسجيل البيانات الواردة في الصك

١- مع مراعاة الفقرة (٥) من المادة (العاشرة) من اللائحة يجوز تسجيل العقارات دون تقدم ذوي الشأن بطلب التسجيل، إذا توفرت بيانات صكوك الملكية مستوفية للمتطلبات النظامية واكتملت البيانات الجيومكانية للعقار. ٢ - تشعر الهيئة ذوي الشأن بقيامها بالتسجيل بأي من الطرق المنصوص عليها في المادة (الخامسة) من اللائحة.

١- لملاك العقارات الواقعة خارج نطاق المنطقة العقارية طلب تسجيل عقاراتهم في السجل العقاري وفق التالي: أ- التقدم بطلب إعلان موقع عقاراتهم منطقة عقارية وفق الاشتراطات اللازمة للاعلان. ب- تقديم بيانات جيومكانية مطابقة للمواصفات الجيومكانية المعمول بها في التسجيل العيني الأول، للموقع المراد إعلانه. ج- أن يكون للعقار -عدا العقارات المملوكة للدولة- صك ملكية مستوفِ للمتطلبات النظامية. ٢- تقوم الهيئة بدراسة الطلب والنظر في إعلان المنطقة التي يدخل في نطاقها العقار منطقة عقارية، واستكمال إجراءات الإعلان والتسجيل وفق أحكام النظام واللائحة.

ينشأ في السجل العقاري صحيفة لكل عقار عند تسجيله، تتضمن ما يلي: ١- رقم العقار. ٢- البيانات التخطيطية للعقار وتشمل على سبيل المثال: (رقم المخطط، رقم القطعة، رقم البلك) -إن وجدت-. ٣- بيانات موقع العقار وتشمل على سبيل المثال: (اسم الحي، والمدينة). ٤- حدود العقار، وأطواله، ومساحته. ٥- رقم صك التملك السابق وتاريخه ومصدره. ٦- الحقوق العينية وملاكها وبياناتهم، ونسبة تملكهم. ٧- أوصاف العقار ويشمل على سبيل المثال: (البناء أو الملحقات الثابتة أو المزروعات أو المصانع أو المنشآت الأخرى كالموانئ والمطارات وخطوط الكهرباء والأنابيب وغيرها) -إن وجدت-. ٨- بيانات الرخص المتعلقة بالعقار واستعمالاته وتشمل على سبيل المثال: (رخص إنشاء المباني أو إضافتها أو تعديلها أو إزالتها ونحوها) -إن وجدت-. ٩- تاريخ التسجيل العيني الأول في السجل العقاري وتاريخ النشر في قوائم الملاك. ١٠- قيمة انتقال الحق العيني -إن وجد-. ١١- تسلسل مالكي الحقوق العينية بعد التسجيل الأول. ١٢- الصحائف العقارية السابقة والمتفرعة -إن وجدت-. ١٣- بيان ما للعقار من حقوق والتزامات، وتاريخ نشأتها، وأصحابها. ١٤- صورة مصغرة لخارطة العقار النهائية، توضح فيها الانكسارات في جميع الأضلاع واتجاهاتها، وزاوية الانكسار والطول الإجمالي لكل ضلع، وإحداثيات أركانها، ويستثنى من ذلك الوحدات العقارية المفرزة. ١٥- اسم المسجل العقاري للحقوق العينية وتاريخ تسجيله لها. ١٦- بيان القيود المانعة من التصرف في العقار، وأسبابها، ومستند ذلك. ١٧- التأشيرات الواجب تدوينها في السجل العقاري وفق أحكام النظام واللائحة. ١٨- الأحكام النهائية الواجب تضمينها في السجل العقاري وفق أحكام النظام واللائحة. ١٩- ملف خاص ترفق به كافة المستندات المتعلقة بالعقار، ومنها على سبيل المثال (المخططات الهندسية ورخص البناء والهدم وشهادة التقييم والتثمين ووثائق التأمين ونحوها).

١- تنشر قوائم الملاك في المنصة الالكترونية التابعة للسجل العقاري بعد اكتمال إجراءات التسجيل الأول. ٢- تعلن الهيئة في الوسائل التي تراها مناسبة عن قيامها بنشر قوائم الملاك. ٣- تحتوي قوائم الملاك على بيانات صك تسجيل الملكية التالية: أ- رقم العقار. ب - موقع العقار والبيانات التخطيطية له. ج- مساحة العقار. د- الحقوق العينية وملاكها. هـ - آخر أربعة أرقام من هوية ملاك الحقوق العينية.

١ - يتقدم المعترض على التسجيل العيني الأول – بعد قيد الدعوى لدى المحكمة المختصة – للسجل العقاري، بطلب التأشير بالدعوى القضائية في السجل العقاري وقوائم الملاك. ٢ - يجوز لكل ذي مصلحة أن يطلب تزويده بما يفيد حصول التأشير بالدعوى القضائية.

تُصدِر الهيئة صك تسجيل الملكية بناء على السجل العقاري ويتضمن ما يلي: ١- رقم العقار. ٢- الحقوق العينية وملاكها وبياناتهم، ونسبة تملكهم. ٣- قيمة انتقال الحق العيني -إن وجد-. ٤- بيان ما للعقار من حقوق والتزامات. ٥- حدود العقار، وأطواله، ومساحته. ٦- بيانات موقع العقار وتشمل على سبيل المثال: (اسم الحي، والمدينة). ٧- صورة مصغرة لخارطة العقار النهائية، توضح فيها الانكسارات في جميع الأضلاع واتجاهاتها، وزاوية الانكسار والطول الإجمالي لكل ضلع، وإحداثيات أركانها، ويستثنى من ذلك الوحدات العقارية المفرزة. ٨- البيانات التخطيطية للعقار وتشمل على سبيل المثال: (رقم المخطط، رقم القطعة، رقم البلوك) -إن وجدت-. ٩- أوصاف العقار إجمالاً.

١- يختص المسجل العقاري بتوثيق جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول، وفق الدليل الإجرائي الذي تعده الهيئة لهذا الغرض. ٢ - يمكّن المتصرف إليه من الاطلاع على جميع بيانات صحيفة العقار قبل توثيق التصرف.