نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات

لأغراض تطبيق أحكام هذا النظام، يقصد بالكلمات والمصطلحات الآتية، المعاني الموضحة أمام كل منها، ما لم يقتض السياق غير ذلك: النظــــــام: نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات. اللائحة: اللائحة التنفيذية للنظام. الهيئة: الهيئة العامة لعقارات الدولة. المجلس: مجلس إدارة الهيئة. المحافظ: محافظ الهيئة. الجهة صاحبة المشروع: أي جهة حكومية، أو شركة، أو جمعية أهلية ذات نفع عام (الجمعية)؛ تتولى تنفيذ عمل يهدف إلى تحقيق مصلحة عامة وفقاً للنظام. الجهة الحكومية: أي وزارة أو مصلحة أو مؤسسة عامة أو هيئة عامة، أو أي جهة عامة مستقلة في المملكة، أو أي من الجهات التابعة لها. الجهة المشرفة: الجهة الحكومية المشرفة على نشاط الجهة صاحبة المشروع متى كانت شركة أو جمعية. العقار: الأرض وكل شيء ثابت عليها لا يمكن نقله دون تلف، بما يشمل البناء والغراس ونحو ذلك من غير المنفك عن الأرض. مخطط المشروع: رسم هندسي يوضح العقارات المقرر نزع ملكيتها أو وضع اليد المؤقت عليها. الرفع المساحي: تقرير فني يُوضِح حدود العقار المقرر نزع ملكيته أو وضع اليد المؤقت عليه، وأطواله، ومساحته الإجمالية، وإحداثياته الجغرافية، ودرجات الانكسار لجميع الزوايا الخاصة به. المقيم المعتمد: الشخص ذو الصفة الطبيعية أو الاعتبارية المرخص له بمزاولة مهنة التقييم. معايير وأدلة التقييم: المعايير والأدلة المعتمدة من الهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين.

لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة، ومقابل تعويض عادل؛ وذلك وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

لا تسري أحكام النظام على العقارات المملوكة للدولة أو لأحد أجهزتها.

لا تُتخذ إجراءات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض.

لأغراض تطبيق النظام، يقصد بالمصلحة العامة كل ما يحقق نفعاً عاماً من تنمية أو ازدهار تُرجح فيه مصلحة المجتمع على أي مصلحة خاصة تعود لشخص طبيعي أو شخص معنوي أو جهة حكومية، وكل ما يدفع ضرراً عاماً من كوارث وأوبئة وما في حكمها، ويشمل ذلك القيام بأيٍّ من الأعمال الآتية: مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشريفين وما يتعلق بمناسك الحج أو العمرة أو الزيارة. مشروعات الطرق والشوارع وخطوط النقل ومرافق المواصلات العامة البرية والبحرية والجوية. مشروعات التخطيط والتطوير العمراني، وإنشاء المساجد والحدائق ومباني الخدمات الاجتماعية والتعليمية والصحية ونحوها. مشروعات توليد الطاقة وشبكات المياه والكهرباء والغاز والبترول والصرف الصحي وتصريف السيول والاتصالات والإرسال الإذاعي والتلفزيوني الحكومي. مشروعات الحفر والتنقيب والتعدين وما يتصل بذلك. مشروعات الحفاظ على المحميات البيئية والحياة الفطرية والحفاظ على التراث الحضاري والتاريخي والإنساني للدولة. مشروعات الأمن الداخلي وإقامة المنشآت العسكرية. أي أعمال أخرى يُنص في أنظمة أخرى على أنها تحقق مصلحة عامة. أي أعمال أخرى تُحدد على أنها تحقق مصلحة عامة بقرار من مجلس الوزراء.

يستحق مَنْ نُزعت ملكية عقاره تعويضاً وذلك وفقاً للآتي: أ- أن تكون قيمة التعويض بناءً على القيمة السوقية للعقار. ب- أن يضاف إلى القيمة السوقية -المشار إليها في الفقرة الفرعية (أ) من الفقرة (1) من هذه المادة- عوضٌ عن نزع الملكية نسبته (20%) من القيمة السوقية للعقار. ج- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية. يستحق مَنْ وُضعت اليد على عقاره تعويضاً وذلك وفقاً للآتي: أ- ألا تقل قيمة التعويض عن أجرة المثل. ب- أن يضاف إلى أجرة المثل -المشار إليها في الفقرة الفرعية (أ) من الفقرة (2) من هذه المادة- عوضٌ عن وضع اليد المؤقت نسبته (20%) من أجرة المثل. ج- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة وضع اليد المؤقت. تحدد معايير وأدلة التقييم الأحكام الخاصة بهذه المادة.

على الجهة صاحبة المشروع -بالتنسيق مع الجهة المشرفة بحسب الأحوال- تقديم طلب إلى الهيئة للموافقة على البدء في إجراءات نزع الملكية أو وضع اليد المؤقت على العقارات، وذلك وفقاً للآتي: يجب أن يشتمل طلب الموافقة على البدء في إجراءات نزع الملكية على ما يلي: أ- مخطط المشروع، والرفع المساحي. ب- تحديد التكلفة التقديرية الأولية لنزع الملكية. وتحدد اللائحة المعايير اللازمة لذلك. ج- تقديم ما يُثبت الآتي: 1) اعتماد تكاليف المشروع في ميزانية الجهة صاحبة المشروع إذا كانت جهة حكومية. 2) الملاءة المالية إذا كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية. وتحدد اللائحة الضوابط الخاصة بهذه الفقرة.| د- برنامج زمني لتنفيذ المشروع. هـ- دراسة عن الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية المتوقع ترتبها على نزع الملكية. يجب أن يشتمل طلب الموافقة على البدء في إجراءات وضع اليد المؤقت على ما يلي: أ- مخطط المشروع، والرفع المساحي. ب- تحديد التكلفة التقديرية الأولية لوضع اليد المؤقت. وتحدد اللائحة المعايير اللازمة لذلك. ج- تقديم ما يُثبت الآتي: 1) اعتماد تكاليف المشروع في ميزانية الجهة صاحبة المشروع إذا كانت جهة حكومية. 2) الملاءة المالية إذا كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية. وتحدد اللائحة الضوابط الخاصة بهذه الفقرة. د- المدة التقديرية لوضع اليد المؤقت على العقارات.

يُدرس الطلب المقدم وفقاً للمادة (السابعة) من النظام من لجنة -أو أكثر- تُشكل في الهيئة تسمى (لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات)، تكون برئاسة المحافظ -أو من ينيبه من الأعضاء- وعضوية ممثل من كل من: الهيئة، ووزارة الداخلية، ووزارة المالية، ووزارة الاقتصاد والتخطيط، ووزارة البلديات والإسكان، ووزارة الطاقة، ووزارة الاستثمار، ووزارة العدل، وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية، ويكون أعضاؤها بمرتبة لا تقل عن (الثالثة عشرة) أو ما يعادلها، ولها دعوة ممثل -أو أكثر- من الجهة صاحبة المشروع والجهة المشرفة -إن وجدت- لحضور اجتماعاتها دون أن يكون له حق التصويت. يُدرس الطلب المقدم وفقاً للمادة (السابعة) من النظام في ضوء الآتي: أ- التحقق من ارتباط المشروع بتحقيق مصلحة عامة وفقاً للنظام. ب- التحقق من توافر تكاليف المشروع في ميزانية الجهة صاحبة المشروع أو من الملاءة المالية -بحسب الأحوال- بما يشمل حجز التكاليف وفقاً للآلية التي تحددها اللائحة. ج- التأكد من عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض. د- الطبيعة المناسبة للتعويض عن نزع الملكية (نقدي / عيني). هـ- الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية للمشروع. في حال تباينت وجهات النظر بين الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -إن وجدت- ولجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات، فترفع تلك الجهة الطلب إلى رئيس مجلس الوزراء؛ للبت فيه. تُعقد اجتماعات لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات بحضور رئيسها -أو من ينيبه من الأعضاء- وأغلبية أعضائها، وتُتخذ قراراتها بموافقة أغلبية الثلثين. للجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات الحصول على ما تطلبه من معلومات ووثائق لإنجاز أعمالها من خلال طلب تقدمه إلى الهيئة، وعلى جميع الجهات التعاون مع الهيئة في ذلك. يُصدِر المجلس قواعد عمل لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات.

تبلغ الهيئة الجهة صاحبة المشروع بقرار لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات، وذلك خلال مدة (ستين) يوماً من تاريخ تقديم الطلب وفق المادة (السابعة) من النظام. يُصدِر المحافظ قرار البدء في إجراءات نزع الملكية، وذلك في حال موافقة لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت على العقارات وفقاً للإجراءات المنصوص عليها في المادة (الثامنة) من النظام.

لا يجوز إصدار قرار البدء في إجراءات نزع الملكية وفقاً للمادة (التاسعة) من النظام إلا بعد توفر الاعتمادات المالية أو الملاءة المالية أو الأراضي البديلة -بحسب الأحوال- المخصصة لنزع الملكية لدى الجهة صاحبة المشروع.

على الجهة صاحبة المشروع، فور صدور قرار البدء في إجراءات نزع الملكية؛ اتخاذ الإجراءات الآتية: نشر القرار في الجريدة الرسمية، وجريدة محلية واحدة على الأقل في منطقة العقارات المقرر نزع ملكيتها، ونشره كذلك من خلال الوسائل الإلكترونية المتاحة. وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك. إبلاغ الجهات ذات العلاقة ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها بالقرار وموعد بدء أعمال حصر مشتملات العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك وفقاً للمادة (الثالثة والثلاثين) من النظام. يتحقق إبلاغ مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها الذين يتعذر إبلاغهم بالقرار وفقاً للمادة (الثالثة والثلاثين) من النظام بمرور ثلاثين يوماً من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية وفقاً للفقرة (1) من هذه المادة.

على مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها تقديم مستندات إثبات الملكية للعقارات الواقعة ضمن مخطط المشروع، للجهة صاحبة المشروع خلال المدة التي تحددها الجهة صاحبة المشروع على ألا تقل عن (خمسة عشر) يوماً من تاريخ إبلاغ مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها وفقاً للمادة (الحادية عشرة) من النظام.

تتولى الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع بمشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو من يمثلهم أو شاغلي هذه العقارات -بحسب الأحوال-؛ وذلك لحصر مشتملاته غير المنقولة. على الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- تشكيل لجنة برئاستها وعضوية الإمارة المعنية ووزارة الداخلية؛ لإنجاز المهمات الواردة في هذه المادة؛ وذلك في حال امتناع أو تعذر مشاركة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها وفقاً للفقرة (1) من هذه المادة لأي سبب. دون إخلال بحكم الفقرة (1) من هذه المادة، يشارك ممثل من الشركة أو الجمعية -بحسب الأحوال- في مهمة دخول العقار الواقع ضمن مخطط المشروع، في حال كانت الجهة صاحبة المشروع شركة أو جمعية. تُعد الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- تقريراً بنتيجة حصر مشتملات العقار غير المنقولة الواقع ضمن مخطط المشروع، يتضمن نوع العقار ووصفه الإجمالي ومشتملاته، وغير ذلك مما يمكن أن يكون له أثر في تقدير التعويض، مع توضيح ذلك بالرسوم والمخططات والصور وغيرها من أدوات التوثيق البصرية -عند الحاجة- وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة. يُرفق بالتقرير -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- بيان بأسماء مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها والصكوك والمستندات ذات العلاقة. وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك. يُوقّع التقرير -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- ممثلو الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكو العقارات المقرر نزع ملكيتها، وكذلك أعضاء اللجنة المشار إليها في الفقرة (2) من هذه المادة، إن وجدت. فإن امتنع أي من مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها عن التوقيع أو تعذر -من الناحية العملية- توقيع كافة مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أثبِت ذلك في التقرير مع بيان السبب، وتثبَّت الاعتراضات إن وجدت. وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك. للجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- الاستعانة بالجهات ذات العلاقة؛ لإنجاز المهمات الواردة في هذه المادة، والتحقق من استيفاء مستندات إثبات ملكية العقارات أو الحقوق العينية عليها للإجراءات الشرعية والنظامية، وعلى تلك الجهات التعاون مع الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- لتحقيق ذلك. على الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- إعداد تقرير شامل للمهمات الواردة في هذه المادة، مرافقاً له التقرير -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- والمستندات والبيانات المتعلقة بحصر مشتملات العقارات المقرر نزع ملكيتها، وتحيله إلى الهيئة، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (ستين) يوماً من تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية. تحدد اللائحة الأحكام الخاصة بحصر المشتملات غير المنقولة للعقار الواقع ضمن مخطط المشروع، بما في ذلك الأطر الزمنية المتصلة بالتبليغ بتاريخ الحصر، وذلك بما يراعي أنواع العقارات وحالات شغل العقارات من غير مالكيها.

يُسند تقييم العقارات المقرر نزع ملكيتها، والعقارات البديلة -في حال التعويض العيني-، وتحديد أجرة المثل وفقاً للنظام؛ إلى ثلاثة مقيمين معتمدين. تتولى الجهة صاحبة المشروع التعاقد مع المقيمين المشار إليهم في الفقرة (1) من هذه المادة ودفع أتعابهم. يتولى كل مقيم معتمد -بشكل مستقل- الوقوف على العقار وإجراء التقييم استناداً إلى معايير وأدلة التقييم؛ على أن يعد تقريراً بذلك. على الجهة صاحبة المشروع تزويد المقيمين بجميع المعلومات التي تمكنهم من إنجاز المهمات المسندة إليهم.

تراجع التقارير -المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام- لجنة تُشكل في الهيئة، تُكوَّن من ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن يُراعى ألا يقل تصنيفهم المهني عن مستوى المقيمين المشار إليهم في المادة (الرابعة عشرة) من النظام؛ وذلك للتأكد من توافق جميع التقييمات الواردة في تلك التقارير مع معايير وأدلة التقييم. يُحدَّد رئيس اللجنة -المشكلة بالفقرة (1) من هذه المادة- بقرار من المحافظ، وتنعقد بحضور جميع أعضائها. إذا ظهر للجنة أن أيًّا من التقييمات لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم فيُستبعد، ويُكلف بإجراء التقييم مقيم معتمد آخر وفقاً للفقرة (2) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام. تتخذ اللجنة توصيتها بتحديد السعر المتوسط للتقييمات الواردة في التقارير المعدة وفقاً للفقرة (3) من المادة (الرابعة عشرة) من النظام والمتوافقة مع معايير وأدلة التقييم. يصدر باعتماد السعر -المشار إليه في الفقرة (4) من هذه المادة- قرارٌ من المحافظ، وتُبلغ به الهيئة الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة -بحسب الأحوال- ومالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (تسعين) يوماً من تاريخ إحالة التقرير إلى الهيئة وفقاً للفقرة (8) من المادة (الثالثة عشرة) من النظام.

يكون التعويض عن العقارات المقرر نزع ملكيتها نقداً، ويجوز أن يكون التعويض أو جزء منه عينياً إذا رضي مالك العقار المقرر نزع ملكيته بذلك، ويشمل ذلك التعويض بعقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نُزعت ملكية العقار من أجله. وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك.

يُعفى من تنزع ملكية عقاره من ضريبة التصرفات العقارية المترتبة على شراء عقار بديل من العقار المنزوعة ملكيته، على أن يكون الإعفاء في حدود مبلغ الضريبة المفروض على عملية الشراء فيما لو كان بكامل مبلغ التعويض أو أقل، وأن يكون الإعفاء في حال تمت عملية شراء العقار البديل خلال مدة لا تتجاوز (خمس) سنوات من تاريخ استلام مبلغ التعويض. يُعفى من تنزع ملكية عقاره من رسوم الأراضي البيضاء إذا كان التعويض بالنسبة له عبارة عن أرضٍ بديلة، على أن يكون الإعفاء لمدة يتفق وزير المالية رئيس المجلس ووزير البلديات والإسكان على تحديدها.

استثناءً من المادة (السادسة عشرة) من النظام، يجوز -في الحالات التي تكون الجهة صاحبة المشروع جهةً حكوميةً- أن يكون التعويض عن نزع ملكية العقار بأرضِ منحة بديلة، وذلك إذا كان العقار عبارة عن أرض فضاء، لم تُستثمر أو تُعمر بأي نوع من أنواع التنمية، وأساس ملكيتها منحة حكومية لا تزال مُلكاً للممنوحة له. وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك. لأغراض تطبيق حكم الفقرة (1) من هذه المادة، يُقصد بالتنمية إحداث أي نوع من أنواع الأنشطة، سواء أكان زراعيًّا أو عمرانيًّا أو غيره، بما يؤدي إلى تغيير معالم الموقع سواء أكان ذلك لغرض الاستثمار أو غير ذلك. يعد تاريخ نشر قرار الموافقة على البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لتقرير حالة التنمية على الأرض وفقاً للفقرة (2) من هذه المادة.

يشترط للتعويض بأرض منحة بديلة بالنسبة إلى الحالة الواردة في الفقرة (1) من المادة (الثامنة عشرة) من النظام، ما يلي: أن تكون أرض المنحة البديلة في الموقع المنزوعة الملكية فيه، أو أي موقع آخر تتحقق فيه مزايا مماثلة لموقع الأرض المنزوعة ملكيتها. أن تزيد القيمة السوقية لأرض المنحة البديلة بنسبة لا تقل عن (20%) ولا تزيد على (40%) عن القيمة السوقية للأرض المنزوعة ملكيتها، وتحدد اللائحة الأحكام الخاصة بذلك. تقيَّم أراضي المنح البديلة -المنصوص عليها في هذه المادة- وفقاً لأحكام وإجراءات التقييم الواردة بالمادة (الرابعة عشرة) والمادة (الخامسة عشرة) من النظام.

يعد تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية أساساً لحصر مشتملات العقار المقرر نزع ملكيته، ولا يعتد بما يتم بعد ذلك على العقار من تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو بناء أو إحياء أو غرس أو نحو ذلك. يُعد تاريخ أول وقوف لأي من المقيمين -المشار إليهم في المادة (الرابعة عشرة) من النظام- على العقار المقرر نزع ملكيته أساساً في تقييم هذا العقار.